Как обезопасить сделку с недвижимостью: Изучаем выписку из ЕГРН с особым вниманием к правопритязаниям
Покупка недвижимости — одна из самых важных и рискованных финансовых операций в жизни. Чтобы не потерять деньги и нервы, необходимо тщательно проверять юридическую чистоту квартиры. Ключевым инструментом для такой проверки является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В этой статье мы подробно разберем, на что обращать внимание в этом документе, уделив особое внимание наиболее критичному разделу — правопритязаниям.
🔍 Что такое выписка из ЕГРН и зачем она нужна покупателю?
Выписка из ЕГРН — это официальный документ, содержащий актуальные сведения об объекте недвижимости: его технических характеристиках, владельцах, а также всех зарегистрированных ограничениях, обременениях и правопритязаниях.
Это ваш главный источник достоверной информации, позволяющий:
- Подтвердить право собственности продавца.
- Узнать историю перехода прав на объект.
- Выявить обременения: ипотеку, арест, долги по ЖКХ (через дополнительные справки).
- Обнаружить правопритязания — признаки того, что на квартиру уже претендуют третьи лица.
⚖ Правопритязания: Самый важный раздел выписки
Согласно разъяснениям Росреестра, раздел правопритязаний требует самого пристального изучения.
Что такое правопритязание?
Это отметка в ЕГРН о том, что в орган регистрации прав уже поступило заявление о государственной регистрации права, ограничения, обременения или сделки с этим объектом недвижимости, но оно еще не рассмотрено. Проще говоря, эта запись сигнализирует, что кто-то другой уже начал процесс оформления своих прав на данную квартиру.
Где это искать в выписке?
Эти сведения содержатся в пункте 10 выписки из ЕГРН, который имеет следующее название: «Правопритязания и сведения о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации права».
Как выглядит запись о правопритязании?
- При наличии: В графе будет указано: «Представлены документы на государственную регистрацию», а далее — вид регистрируемого действия (например, регистрация договора купли-продажи, ипотеки, перехода права).
- При отсутствии: В графе будет стоять слово «Отсутствуют».
Почему правопритязания — это красный флаг?
Как поясняет Елена Юрова, заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве, информация о правопритязании указывает на существование третьих лиц, которые уже предъявляют свои права на данный объект недвижимости.
С какими рисками вы можете столкнуться:
- Судебные споры. Запись может означать, что права собственника оспариваются в суде. Если суд удовлетворит иск третьего лица, вашу сделку могут признать недействительной, и вы потеряете квартиру.
- Скрытая ипотека. Продавец мог повторно обратиться в банк для регистрации ипотеки на уже проданную квартиру.
- Другие претенденты. Возможно, продавец параллельно ведет переговоры о продаже с другим покупателем, который уже подал документы на регистрацию.
Практическая инструкция по проверке выписки
Чтобы быть уверенным в чистоте сделки, действуйте по следующему плану:
1. Закажите свежую выписку.
Не полагайтесь на документ, который вам предоставил продавец, особенно если ему больше месяца. Заказать официальную выписку можно:
- Через официальный сайт Росреестра (требуется учетная запись на Госуслугах).
- На сайте Федеральной кадастровой палаты (также через Госуслуги).
- В любом отделении МФЦ («Мои документы»).
2. Изучите раздел правопритязаний (п.10). Это ваш первый и главный шаг.
Если там стоит отметка «Отсутствуют» — можете выдохнуть, этот риск минимизирован. Если есть какая-либо запись — это серьезный повод остановить сделку до выяснения обстоятельств.
3. Проверьте раздел обременений и ограничений.
Убедитесь, что на квартире нет ареста, запрета на регистрацию, не зарегистрирована ипотека в пользу банка.
4. Оцените историю собственности.
Обратите внимание на частоту смены владельцев. Если права переходили слишком часто, стоит насторожиться и убедиться, что все предыдущие сделки были законными.
💡 Что делать, если в выписке есть правопритязания?
Обнаружение правопритязаний — не приговор для сделки, но требует крайне осторожных действий.
- Выясните причину у продавца. Вежливо, но настойчиво попросите продавца объяснить природу этой записи. Это может быть банальная техническая ошибка Росреестра, которую можно исправить, или начатый, но не завершенный процесс оформления.
- Отложите сделку. Не подписывайте договор и не передавайте деньги до тех пор, пока запись о правопритязании не будет снята, и вы не получите новую «чистую» выписку из ЕГРН.
- Обратитесь к юристу. Если продавец не может дать внятных объяснений или вы подозреваете мошенничество, обязательно проконсультируйтесь с квалифицированным юристом в сфере недвижимости.
Поделитесь своим мнением в комментариях